免责声明：个人学习笔记，不构成投资或税务建议。税率以 IRAS、LHDN 等官方公布为准；计算器的租金、增值等都是你输入的假设。
1一句话总结
毛回报 ≠ 净回报
新加坡私宅的毛租金回报常见约 3–4%，扣掉房产税、管理费、维修、空置和所得税后，净回报常常只有 2% 左右，低于房贷利率时就要靠房价上涨赚钱。新加坡买第二套房很贵
公民买第二套住宅要付 20% 额外买方印花税（ABSD），PR 30%，外国人 60%。这笔钱要靠很多年的增值才能赚回来。短期转手的税很重
新加坡 2025 年 7 月起，4 年内卖出私宅要付 4–16% 的卖方印花税；马来西亚公民 5 年内卖出要付 15–30% 的产业盈利税。杠杆是双刃剑
用 75% 贷款买房，房价涨 10%，你的本金就赚约 40%；房价跌 10%，也亏约 40%，还要继续供款。2新加坡的税费（住宅）
买方印花税（BSD）
头 S$18 万 1%、接下来 S$18 万 2%、接下来 S$64 万 3%、接下来 S$50 万 4%、接下来 S$150 万 5%、超过 S$300 万 6%。S$150 万的房子约 S$44,600。
额外买方印花税（ABSD）
| 买家 | 第一套 | 第二套 | 第三套起 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | ||
卖方印花税（SSD，2025-07-04 起购买的住宅）
| 持有期 | 1 年内 | 1–2 年 | 2–3 年 | 3–4 年 | 4 年以上 |
|---|---|---|---|---|---|
| 税率（按售价或市值，取较高者） | 16% | 12% | 8% | 4% | 0% |
房产税（非自住，按年值 AV ≈ 一年租金估计）
年值头 S$30,000 征 12%，接下来 S$15,000 征 20%，再接下来 S$15,000 征 28%，超过 S$60,000 征 36%。自住房产的税率低很多。
租金收入税
净租金（扣除贷款利息、房产税、管理费、维修等，或者用 15% 的推定开销）并入个人所得税，按边际税率课税，见 新加坡所得税。
组屋有最低居住年限和出租规定，通常不能当作投资品自由买卖，见 组屋分析。
3马来西亚的税费
转让文件印花税（MOT）
头 RM10 万 1%、接下来 RM40 万 2%、接下来 RM50 万 3%、超过 RM100 万 4%。外国人一律 4%。公民购买第一间、RM50 万以下的住宅有豁免（至 2027 年）。贷款文件另有约 0.5% 印花税。
产业盈利税（RPGT）
| 卖出时持有 | 3 年内 | 第 4 年 | 第 5 年 | 第 6 年起 |
|---|---|---|---|---|
| 公民和永久居民 | 30% | 20% | 15% | 0% |
| 外国人 | 30% | 30% | 30% | 10% |
其他
4回报指标
| 指标 | 计算 | 看什么 |
|---|---|---|
| 毛租金回报 | 一年租金 ÷ 房价 | 广告常用的数字，最好看 |
| 净租金回报 | （租金 − 房产税 − 管理费 − 维修 − 空置损失）÷ 房价 | 和 REIT 的股息率比较 |
| 现金回报率 | 每年净现金流（扣贷款供款后）÷ 投入的现金 | 负数代表每月要倒贴 |
| 持有期总回报（内部回报率） | 包括买入税费、每年现金流、卖出时的增值和税费 | 最完整，用来和 ETF 比较 |
5房产投资计算器
选择国家，输入房价、租金和贷款，计算净回报和持有到卖出的总回报。新加坡的印花税和房产税会自动计算；马来西亚的 RPGT 按卖出时的持有年数计算。
查看明细
简化假设：租金和开销每年不变；租金税按（租金 − 利息 − 房产税 − 开销）× 边际税率计算；新加坡房产税按年值约等于一年租金估算；卖出时按剩余贷款还清。没有计入装修、律师费和中介出租佣金。
6房产 vs REIT vs 全球 ETF
| 投资房产 | REIT | 全球股票 ETF | |
|---|---|---|---|
| 入场金额 | 数十万（首付 + 印花税） | 几百元 | 几百元 |
| 杠杆 | 75% 贷款，回报和风险都放大 | REIT 本身有约 35–40% 杠杆 | 通常没有 |
| 分散 | 集中在一个单位 | 数十个物业 | 数千家公司 |
| 流动性 | 几个月才能卖出，交易成本高 | 随时可以卖 | 随时可以卖 |
| 管理 | 找租客、维修、处理纠纷 | 不用管 | 不用管 |
| 税务 | 印花税、房产税、租金税、短期转售税 | 个人派息免税（新加坡） | 资本利得免税，股息有预扣 |