免责声明：个人学习笔记，不构成理财建议。银行利率每周变动，促销配套有条件限制，申请前请向银行或房贷经纪确认。
1一句话总结
2.6%
HDB 优惠贷款（CPF OA 利率 + 0.1%）
1.24%
3 个月复合 SORA（10 月 14 日）
~1.43%
最低浮动配套（SORA + 0.20%）
1.45–2.65%
银行固定利率范围
现在银行贷款便宜很多
S$500,000、25 年的贷款，按 1.5% 比按 2.6% 每月少约 S$270，25 年少付约 S$8 万利息（假设利率不变）。但 HDB 贷款是"保险"
HDB 贷款利率稳定、没有提早还款罚款、首付可以全用 CPF，经济困难时也比较好商量。从 HDB 贷款转到银行贷款后，就不能再转回来。SORA 曾经接近 4%
2023–2024 年 3 个月 SORA 一度接近 3.8%，当时浮动利率远高于 HDB 的 2.6%。选银行贷款前，要能承受利率回升。MAS 10 月维持政策不变
MAS 不直接定 SORA，SORA 主要跟随美国利率和资金流动。美联储 9 月加息，美国 10 年期国债约 5.3%，利率上升风险不能忽视。2HDB 贷款 vs 银行贷款（组屋）
| HDB 优惠贷款 | 银行贷款 | |
|---|---|---|
| 利率 | 2.6%，跟 CPF OA 利率挂钩，多年没变 | 固定 1.45–2.65% 或浮动 SORA + 0.2–0.8% |
| 最高贷款比例 | 75%（2024 年 8 月起，原本 80%） | 75% |
| 首付 | 25%，可以全部用 CPF OA | 25%，其中至少 5% 要付现金 |
| 最长年期 | 25 年 | 组屋最长 30 年 |
| 按揭偿还率（MSR） | 每月房贷不超过家庭月收入的 30%（组屋和执行共管公寓） | |
| 提早还款 / 转换 | 随时可以部分或全部提早还清，没有罚款 | 锁定期（通常 2–3 年）内提早还清或转贷，罚款约 1.5% |
| 资格 | 收入上限、过去的 HDB 贷款次数等条件 | 按银行的信用审核和总偿债率（TDSR 55%） |
| 经济困难 | HDB 可以安排延长年期、减少月供等 | 按银行政策，弹性较小 |
| 转换 | 可以转去银行贷款 | 不能转回 HDB 贷款 |
怎么选：手头现金不多（首付想全用 CPF）、收入不稳定、不想承担利率风险 → HDB 贷款。现金充足、收入稳定、能承受利率回升到 3–4% → 银行贷款能省不少利息。也有人先用 HDB 贷款，等银行利率明显更低、自己现金也充足时再转。
3SORA 与浮动利率
- SORA（Singapore Overnight Rate Average）：新加坡银行之间隔夜借贷的平均利率，由 MAS 公布。2022 年起取代 SIBOR 成为房贷的基准。
- 3 个月复合 SORA：过去 3 个月每日 SORA 的复利平均值，大部分浮动房贷用它，每 3 个月调整一次。
- 浮动利率 = SORA + 银行利差：例如 1.24% + 0.20% = 1.44%。利差在合约里固定，SORA 会变。
- SORA 的走势：疫情期间接近 0；2023–2024 年升到约 3.7–3.8%；2026 年 9 月约 1.1%，10 月中回升到 1.24%。
- 敏感度：S$400,000、25 年的贷款，SORA 每上升 1 个百分点，月供约增加 S$197。
4固定还是浮动
| 固定利率（通常 2–5 年） | 浮动利率（SORA） | |
|---|---|---|
| 现在的利率 | 1.45–2.65%（各银行差很多，大额贷款最便宜） | 约 1.43–2.38% |
| 优点 | 月供确定，方便做预算 | 利率下跌时马上受惠；通常锁定期较短 |
| 缺点 | 利率下跌时享受不到；固定期结束后转成浮动，利率可能跳升 | 利率上升时月供增加 |
| 适合 | 预算紧、怕利率上升 | 现金缓冲充足、想要最低利率 |
注意"第 3 年以后"的利率：很多配套头两年很便宜，之后变成 SORA + 较高的利差。比较时要看整个锁定期加上之后几年的利率，而不只是第一年。
5贷款规则
| 规则 | 内容 |
|---|---|
| 总偿债率（TDSR） | 所有债务（房贷、车贷、信用卡等）的月供不超过月收入的 55%，银行按较高的"压力利率"计算 |
| 按揭偿还率（MSR） | 组屋和执行共管公寓的房贷不超过月收入的 30% |
| 贷款比例（LTV） | 第一笔房贷最高 75%；已经有一笔未还清的房贷，第二笔最高 45% |
| 额外买方印花税（ABSD） | 公民：第一间 0%、第二间 20%、第三间 30%；PR：第一间 5%、第二间起 30%；外国人 60% |
| CPF 使用上限 | 私宅用 CPF 有估价上限和提取上限；剩余屋契要能覆盖最年轻的买家到 95 岁才能用足，见 CPF 指南 |
6重新融资（Refinancing）与重新定价（Repricing）
- 重新融资：转到另一家银行。要付律师费（约 S$2,000–3,000，银行常有补贴），而且通常要在锁定期结束后才划算。
- 重新定价：留在同一家银行换配套，手续简单、费用低，但新利率不一定是市场最低。
- 补贴回扣：如果拿了银行的律师费补贴，在规定年限内转走，银行可能要求退还补贴。
- 什么时候做：锁定期结束前 3–4 个月开始比较；利差 0.3 个百分点以上，通常值得转。
- HDB 贷款转银行：随时可以，但要想清楚不能再转回来。
7房贷计算器：比较与压力测试
比较 HDB 贷款和银行贷款的月供与利息。银行贷款分成"固定期"和"之后的浮动期"，可以输入预计的 SORA。下方的压力测试显示 SORA 上升时月供会变多少。
| 方案 | 首期月供 | 之后月供 | 头 5 年利息 | 全期总利息 | 按 MSR 30% 需要的月收入 |
|---|
压力测试：浮动期的 SORA 上升
| 浮动期 SORA | 银行贷款浮动期月供 | 和 HDB 贷款比较 |
|---|
计算按每月等额还款；银行贷款在固定期结束后，用剩余本金和剩余年期重新计算月供。没有计入律师费、补贴、提早还款和 CPF 的应计利息。
8检查清单
- 先拿 HDB 的购房资格信函（HFE）和银行的贷款原则批准（IPA），知道自己最多能贷多少。
- 算好现金：银行贷款至少要 5% 现金首付，加上印花税、律师费。
- 比较整个锁定期和之后几年的利率，不只看第一年。
- 用 SORA 3–4% 做压力测试，确认月供仍在能力范围内。
- 留 6–12 个月的房贷作为应急金。
- 记下锁定期结束日，提前 3–4 个月开始比较重新定价或重新融资。
- 想清楚 OA 还贷和现金还贷的取舍，见 CPF 指南。