说明："最近 12 个月"指 2025-11 至 2026-10（10 月只有部分数据）。中位数会受到楼龄组合的影响，例如新组屋达到最低居住年限（MOP）后大量转售，会推高整个镇的中位数。数据仅供学习参考，不构成购房建议。
1一句话总结
$780k
最近 12 个月中位价
$647
每平方英尺（psf）中位数
462
最近 12 个月成交笔数
22
百万元成交（2025 年只有 4 笔）
涨幅领先全岛
2017→2026 年，中位价从 $440k 涨到 $798k（+81%），同期全岛五房式涨了 56%。部分原因是 Punggol 的组屋整体较新。镇内差价很大
2003–2005 年的组屋约 $640–700k，2016 年后的约 $820–860k，Northshore 水岸组屋约 $927k。选区域比选市镇更重要。2026 年的主要风险：供应
Punggol 有 3,222 个单位在 2026 年达到 MOP，全岛最多。全岛转售价格指数（RPI）已经连跌三个季度，买家的议价空间在变大。长期利好
Punggol Coast 地铁站已开通，Punggol 数码园区（PDD）和新加坡理工大学（SIT）校园已落成，跨岛线（CRL）Punggol 延长线预计 2032 年通车。2价格走势：Punggol vs Sengkang vs 全岛
五房式转售年度中位价（2026 年数据截至 10 月）。把鼠标移到图上可以查看每年的数值。
查看数据表
Punggol 季度中位价（近 3 年）
| 季度 | 成交 | 中位价 | psf |
|---|
2026 年第一季度是高点（$806.5k），之后横盘在 $775–795k，和全岛 RPI 连续三个季度小幅下跌的走势一致。
3市镇对比（最近 12 个月，五房式）
"中位租约年"指组屋租约开始年份的中位数，年份越大，组屋越新。Punggol 的组屋明显比同类市镇新。
| 市镇 | 成交 | 中位价 | 25%–75% 区间 | psf | 最高 | 百万元成交 | 中位租约年 |
|---|
怎么解读：Punggol 比 Sengkang 贵大约 $80k（psf 高 $74），但组屋平均新了约 12 年。如果按"每年剩余租约的价格"计算，两者其实差不多。Tampines 和 Hougang 的组屋更老，价格却和 Punggol 接近，因为它们离市中心和东部就业中心更近。
4镇内分区：各街道中位价
最近 12 个月按街道统计（至少 7 笔成交）。条形长度代表中位价，括号内是该街道组屋的租约开始年份。
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| 街道 | 成交 | 中位价 | psf | 最低 | 最高 | 租约开始年 |
|---|
老区（2003–2005）
Edgedale Plains、Edgefield Plains、Punggol Field（部分）、Punggol Central
约 $640–700k，剩余租约约 77 年。入门价最低，靠近 Punggol 地铁站和 Waterway Point 商场。
水道区（2014–2018）
Punggol Walk、Punggol Way、Sumang Walk/Lane、Punggol Drive
约 $780–860k。靠近 Punggol 水道（Waterway），环境好，组屋较新。
Northshore（2021–2022）
Northshore Drive，2026 年达到 MOP
约 $927k，psf $767。新组屋、海景，紧邻 PDD 和 Punggol Coast 地铁站。目前供应集中，可以多比较。
5楼龄与楼层的影响（Punggol，最近 12 个月）
按租约开始年
| 租约年 | 成交 | 中位价 | psf |
|---|
按楼层
| 楼层 | 成交 | 中位价 | psf |
|---|
- 2003 年和 2021 年的组屋相差约 $280k，相当于每年新一点就贵约 $15k。
- 16 楼以上明显有溢价，22–24 楼比 4–15 楼贵约 $180k。不过高楼层的样本较少，而且多数是新组屋。
- 2012–2013 年的个别成交价超过 $1.2m，那是 147–149 平方米的 Premium Apartment Loft 户型，不代表一般五房式的价格。
6最高与最低成交（最近 12 个月）
最高 5 笔
| 月份 | 地址 | 楼层 | 面积 | 价格 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-02 | 306D Punggol Dr | 16–18 | 147㎡ · 2012 | $1,470,000 |
| 2026-07 | 268B Punggol Field | 16–18 | 149㎡ · 2013 | $1,288,000 |
| 2026-05 | 268D Punggol Field | 16–18 | 149㎡ · 2013 | $1,220,000 |
| 2026-02 | 306C Punggol Pl | 16–18 | 147㎡ · 2012 | $1,218,888 |
| 2026-09 | 422B Northshore Dr | 10–12 | 116㎡ · 2021 | $1,105,888 |
最低 5 笔
| 月份 | 地址 | 楼层 | 面积 | 价格 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-04 | 132 Edgedale Plains | 01–03 | 111㎡ · 2003 | $560,000 |
| 2026-09 | 133 Edgedale Plains | 01–03 | 111㎡ · 2003 | $560,000 |
| 2026-04 | 134 Edgedale Plains | 07–09 | 111㎡ · 2003 | $565,000 |
| 2026-08 | 133 Edgedale Plains | 07–09 | 111㎡ · 2003 | $570,000 |
| 2026-07 | 128D Punggol Field Walk | 01–03 | 110㎡ · 2003 | $575,000 |
同一个镇里的五房式，最低和最高相差约 $900k。百万元成交从 2025 年的 4 笔增加到 2026 年的 22 笔，主要来自大户型 Loft 和 Northshore。
7利好与风险
利好
- Punggol Coast 地铁站（东北线延长段）2024 年 12 月通车
- Punggol 数码园区（PDD）和 SIT 校园：区域内的科技就业中心
- 跨岛线 Punggol 延长线预计 2032 年通车，约 15 分钟到 Pasir Ris
- 水道、海岸公园、Coney Island，生活环境好
- 组屋普遍较新，剩余租约长，贷款和 CPF 的使用限制较少
风险
- MOP 供应潮：2026 年 Punggol 有 3,222 个单位达到 MOP，占全岛 24%；全岛 2027 年约 1.5 万、2028 年约 1.95 万
- 全岛 RPI 2026 年连跌三个季度（第三季度 −0.2%）
- 离市中心远，搭地铁到 Raffles Place 约 45–60 分钟
- 大量新预购组屋（BTO）和余屋（SBF）推出，会分走部分转售需求
- 同类组屋多，卖房时的竞争对手也多
2026 年政策变化
- 取消 15 个月等待期（2026-07-28 起）：私宅屋主卖掉私宅后，以及 PR，可以更早购买转售组屋。HDB 表示，到目前为止没有看到这类买家明显增加。
- 首次购屋者的收入上限提高到 $16,000（据报道 8 月 24 日生效）：更多家庭符合 HDB 贷款和津贴的资格。
- Huttons 预计 2026 年全年转售价格在 −1% 到 +1% 之间。也有机构认为市场可能在 2026 年第四季度见底。
8资格、津贴、贷款
先确认资格："新加坡税务居民"不等于有资格买组屋。外国人（包括 EP、S Pass 持有者）不能买组屋。至少要有一名新加坡公民（SC）或永久居民（PR）。两人都是 PR 的家庭，必须都取得 PR 满 3 年才能买转售组屋，而且拿不到 CPF 购屋津贴。
| 项目 | 规则（2026） | 备注 |
|---|---|---|
| 家庭津贴（Family Grant） | 五房式：两名公民首次购屋者 $50,000；公民 + PR $40,000；首次 + 第二次购屋者 $25,000 | 两房到四房式是 $80,000，所以五房式拿的津贴更少 |
| 加强版津贴（EHG） | 最高 $120,000（家庭），按收入递减，家庭月收入上限 $9,000 | 剩余租约要能覆盖最年轻的买家到 95 岁 |
| 就近津贴（PHG） | 与父母或子女同住 $30,000；住在 4 公里内 $20,000 | 没有收入上限 |
| HDB 贷款 | 最多贷 75%，利率 2.6%，最长 25 年 | 要符合收入上限 |
| 银行贷款 | 最多贷 75%，浮动利率，最长 30 年 | 要通过总偿债率（TDSR）55% 的限制 |
| 按揭偿还率（MSR） | 每月房贷不能超过家庭月收入的 30% | HDB 贷款和银行贷款都适用 |
| 买方印花税（BSD） | $800k 的组屋约 $18,600 | 可以用 CPF 支付 |
| 超出估价（COV） | 成交价高于估价的部分必须用现金付，不能用 CPF 或贷款 | 市场转弱时，COV 通常很低甚至为零 |
津贴金额以 HDB 的购房资格信函（HFE）为准，会因家庭情况不同而变化。
9购房计算器
估算首付、月供和所需的家庭月收入（按 MSR 30% 计算）。
贷款额 = 成交价 × 贷款比例；津贴先抵扣首付，抵完的部分再用来减少贷款。印花税按 2026 年住宅买方印花税税率计算。没有计入律师费和装修费。
10按预算怎么选
| 预算 | 可以看 | 取舍 |
|---|---|---|
| $560–700k | Edgedale Plains、Edgefield Plains、Punggol Field Walk、Punggol Central（2003–2005） | 价格最低、靠近地铁站和商场；剩余租约约 77 年，以后转卖的买家群会变小 |
| $750–870k | Punggol Walk、Punggol Way、Sumang、Punggol East（2014–2018） | 性价比最平衡：较新、靠近水道；部分组屋离地铁站要搭轻轨 |
| $900k–1.1m | Northshore Drive（2021–2022）、Punggol Place | 最新、靠海、靠近 PDD；2026 年 MOP 供应集中，可以耐心议价 |
2026 年下半年的买房策略
- 不要急：MOP 潮加上 RPI 下跌，买方议价空间在变大。尽量以估价成交，争取零 COV。
- 对比同一座组屋最近 6 个月的成交价，查看 HDB 转售成交记录或 data.gov.sg。
- 看地铁站或轻轨站的步行距离、楼层朝向（避开西晒），以及前面会不会被新组屋挡住视野。
- 如果打算自住 10 年以上，楼龄比价格更重要；如果预算紧张，老区的入门价最低。
- 五房式的津贴比四房式少 $30,000，可以算一下多出来的约 10 平方米值不值这个差价。
资料来源
- data.gov.sg：HDB 转售成交价（2017 年起），2026-10-15 下载
- HDB：2026 年第三季度 RPI 预估
- Yahoo：HDB resale prices dip 0.2% in 3Q2026
- The Edge：market may bottom in 4Q2026
- The Property Collective：2026–2028 供应潮（各镇 MOP 数量）
- MOT：Punggol Coast 地铁站开通致辞
- LTA：跨岛线
- CPF Housing Grants for Families 2026
- 99.co：Resale HDB grants
- Stacked Homes：up to $230k grants